una ciudad privada

Un empresario mexicano, en Culiacán, Sinaloa, Estado donde tiene mucha presencia el narco, esta harto de eso y ha comprado un terreno para hacer su ciudad ideal. Es una idea escalofriante por muchos motivos, una ciudad privada, con capacidad para cienmil habitantes, donde la entrada esté restringida. Hice un reportaje sobre eso, aquí está el resultado...


LA CIUDAD SOÑADA

Enrique Coppel es un soñador, además de uno de los empresarios más importantes de México. Siempre pensó en un lugar para vivir en armonía, donde fuese posible la convivencia pacífica. “Uno siempre tiene la ciudad ideal en su cabeza, la ciudad en la que le gustaría vivir”. Viajó y descubrió cosas interesantes en otros lugares. “Las ciudades que le gustan a uno, uno lo piensa, y puede que no sean ciudades perfectas, pero todas tienen algo que enganchan“. Pero Coppel soñaba que esa ciudad ideal estuviese cerca, en su natal Culiacán. La oportunidad surgió con un cambio de legislación, que situó su ciudad ideal alrededor de un lago artificial, el dique de La Primavera, donde solía ir a hacer actividades acuáticas hace 30 ó 35 años con su grupo de amigos. Coppel se decidió a poner en marcha su sueño.

Hoy la Primavera es una ciudad en construcción y un hijo de Coppel, llamado como él, es quien se está haciendo cargo de la gestión. Coppel no eligió su nombre, era el nombre del dique, pero decidió dejarlo. “Me pareció significativo”, explica, “la prima vera, el primer camino, el origen, el inicio”. Es un desarrollo urbano situado al sur de Culiacán y dependiente de este municipio, con 1000 hectáreas que incluyen un lago de 270. Todo el desarrollo está rodeado por una barda, convirtiéndolo en un lugar privado, con 12 km de longitud y 4 metros de alto, rematada por una alambrada electrificada. La Primavera está dividida en barrios y dentro no está permitido que las casas tengan bardas, la seguridad sólo es de cara al exterior. Muchos de los barrios todavía están sin urbanizar, otros ya con familias viviendo. Sobre todo son casas grandes, pero también hay una zona prevista para torres departamentales. Está pensado para que puedan vivir entre 70.000 y 100.000 personas y tenga todos los servicios para que no haga falta salir de ella en la vida cotidiana: oficinas, zona industrial, escuela, iglesia, zona comercial, un hospital, clubes deportivos, una universidad, un hotel, incluso una playa artificial, un hipódromo, un casino o un anfiteatro. Es una ciudad sin semáforos. Las vías rápidas rodean a los barrios y un sistema de rotondas regulará el tráfico. Dentro de los barrios, sólo es posible circular a vuelta de rueda.

En La Primavera están pensados espacios de convivencia como los clubes sociales, un casino o un anfiteatro. Pero no hay prevista ninguna plaza pública o un lugar para un hipotético ayuntamiento en el caso, no tan lejano, de que en un futuro La Primavera quisiese ser una ciudad independiente.

El agua es un elemento fundamental, no sólo por el lago, sino porque es posible desplazarse por todo el desarrollo a través de canales. También hay un parque lineal, que se desliza por toda la ciudad, para que sea posible recorrerla caminando. Y todo esto, con 150.000 árboles, frutales en los andadores, palmeras en los accesos acuáticos, de otras especies en el resto de los lugares. Actualmente hay 122 casas habitadas y 71 en construcción, 500 lotes de terreno vendidos sin edificar y cinco fábricas operando (industrias del ramo textil en su mayor parte regentadas por asiáticos), dos departamentos habitados y 13 locales comerciales en alquiler.

Enrique Coppel conocía la zona desde hacía tiempo. Eran tierras ejidales, y por tanto, no podían ser vendidas ni dedicadas a otra actividad que no fuera la agrícola. Un cambio en el artículo 27 de la Constitución, en 1992, durante la presidencia de Carlos Salinas, y más tarde, en la Ley Agraria, propició que las tierras pudieran ser vendidas y dedicadas a otra actividad. A Enrique Coppel los ejidatarios comienzan a ofrecerle sus tierras y él se lanza a llevar su sueño a la realidad.

No era su primer acercamiento a los desarrollos urbanos. La familia Coppel, en su mayoría, vive en una privada que también fue construida por Enrique Coppel hace 14 ó 15 años. Se llama Los Álamos y tiene 7 hectáreas. “La Primavera es 500 veces Los Álamos”, explica Coppel. Pegadas a este desarrollo hay unas bodegas de la empresa Coppel, unos almacenes de donde se surten todas las tiendas Coppel que dependen de la zona de Culiacán. Hay una zona de oficinas también, donde entrenan a los altos mandos de la empresa y donde está el despacho del presidente. Los Álamos también cuenta con una zona comercial y una iglesia, que Coppel regaló a la diócesis de Culiacán, convirtiéndose en una parroquia más de la ciudad.
Coppel es un apasionado del urbanismo. Lee, viaja, visita otras ciudades y está en permanente contacto con expertos que le asesoran y le cuentan sus experiencias.”Ahora cuando viajo lo hago con otros ojos. Me fijo en cosas como la manera en la que están rematados los escalones, las banquetas, cómo está hecho el alumbrado público”. Preguntado por la posibilidad de haberse dedicado al urbanismo en lugar de dedicarse a los negocios él responde: “Si lo hubiese hecho, seguramente hoy no tendría tantas posibilidades económicas para desarrollar mi sueño”.

Después del primer ensayo que fue Los Álamos, Coppel quería que, en La Primavera, cada cosa tuviese su mejor ubicación. La empresa ICA les hizo un estudio topográfico digitalizado “para reconocer los terrenos, identificar los usos, sus calidades de tierra, unos cortes para hacer estudios de mecánica de suelos y ver cómo podía cimentarse”, explica Ramón Guillermo López Díaz, arquitecto del equipo de La Primavera implicado en el proyecto desde sus inicios y uno de los habitantes de esta incipiente ciudad. Después de este estudio, dragaron y limpiaron el lago y le dieron forma a las riberas para que hubiese mayor línea de costa y el agua siempre estuviese presente. Todo está planeado en este sueño. Los canales cuentan con respiraderos artificiales para que puedan vivir peces y tortugas y las aguas se estanquen. La idea es que toda la Primavera se accesible por agua. Luego construyeron la barda que protege a la ciudad y se gestionaron las vías de acceso desde Culiacán, con ayuda del Estado.
Entonces contactaron con un equipo de arquitectos, PBR, de Newport, California, que habían desarrollado otros proyectos como Eurodisney, para realizar el primer plan maestro de la ciudad. PBR pidió permiso a Coppel para presentarlo al premio internacional más importante de desarrollos urbanísticos del mundo y lo ganaron. Decidieron donar el proyecto a La Primavera a condición de que no cambiaran el concepto con el que se había originado la ciudad.

“El lago se dragó en 1995, el primer plan maestro fue como en el 96, el segundo como en 1998 – 1999 y el primer barrio estaba terminado en enero de 2000. Ese mismo año terminamos dos barrios más. Con los tres presentamos una oferta de lotes terminados y urbanizados para 750 viviendas, con sus casas club, sus zonas deportivas, sus albercas, sus canchas deportivas…”, explica López Díaz. Coppel aprovechó una buena oportunidad. En la crisis del 95, las constructoras se quedaron sin trabajo y contratar la maquinaria necesaria para dragar el lago le costó mucho más barato.

La financiación procede de una sola fuente. Es el sueño de Coppel, y lo financia Coppel. De su bolsillo. Sin préstamos bancarios. Coppel no tiene prisa, y va construyendo conforme va disponiendo de dinero de sus ahorros. Cuando se le pregunta cuánto dinero ha invertido en La Primavera contesta que ni él mismo lo sabe, “pero ha sido mucho más de lo que pensaba que iba a gastar”. Desde el principio quiere que La Primavera no genere pasivos, que se financie sola. Coppel ha dividido el valor de La Primavera en paquetes de acciones y se las ha regalado a sus ochos hijos. Quiere que en el futuro este sea su legado para ellos, su patrimonio, que los beneficios que pueda ofrecer La Primavera sean para ellos.

Los barrios de La Primavera están divididos en lotes edificables, de distintos tamaños. Los lotes más solicitados son los que dan al lago. Ya están todos vendidos a pesar de ser los más grandes y donde el metro cuadrado es más caro. Según Coppel y otras voces implicadas en el proyecto, incluido el propio alcalde de Culiacán, es el fraccionamiento más barato del municipio. Otros fraccionamientos están a $3.000 - $3.500 pesos por m2 y en La Primavera están a $2.000. El costo promedio de una vivienda media en La Primavera, incluyendo el precio del terreno y la construcción, está en torno al millón y medio de pesos.
La construcción corre a cargo del dueño del terreno, pero en el momento de la venta informan al comprador de la existencia de una constructora hermana del proyecto, aunque no dependiente de él. Es Casa Alta, y la propietaria es Cecilia Coppel, hija del soñador. “Ella trabaja con casas sobre pedido y hay un stock de una casa de cada modelo de inventario para ventas rápidas. Debe haber un 15% de personas que utilizan la constructora y un 85% que construyen por su cuenta”, explica Nuria, del departamento de ventas de La Primavera. Los que prefieren construir por su cuenta necesitan presentar un anteproyecto al equipo de arquitectos de La Primavera. “Aquí tenemos unas normas de construcción para que el paisaje sea bonito, normas que explican cómo deben ser los techos, cuántos metros tienes que dejar de área verde, qué altura deben tener las casas, los colores…”

Todo lo necesario para crear la ciudad ideal. “Yo quiero que La Primavera sea un lugar que esté al servicio de las personas, que fomente la convivencia, que sea segura, que esté pensada para vivir bien”, explica Coppel. Por esto era importante para él que desde el inicio se hiciese todo legalmente. “Yo dije desde el principio, nada de transas”. En la compra de los ejidos tuvo muchos problemas. La legislación protege a los campesinos, que si reclaman los terrenos, incluso sin presentar pruebas documentales, dan lugar a un juicio por la propiedad de la tierra, juicios que pueden eternizarse. Coppel tenía claro que si tenía que pagar los ejidos dos o tres veces lo haría, algo que ha ocurrido en la realidad, pero no va a pagar mordidas. Todavía hoy tiene un problema con un ejido que ya está urbanizado e incluso habitado, pero no dejan de salir los oportunistas que reclaman tener algún derecho buscando beneficio.

Esta búsqueda de la legalidad también está referida a los habitantes de La Primavera. Comprar un terreno aquí no es tan sencillo. Es necesario contar con la referencia de 12 habitantes de La Primavera y, en el proceso, el comprador es investigado por una empresa cuyo nombre no es revelado para comprobar que los aspirantes no se dedican a actividades ilícitas y tienen “categoría moral” para formar parte del sueño de Coppel.

Ciudad privada
La Primavera es una ciudad autogestionada, una ciudad privada. El ayuntamiento no interviene para nada. Tiene tres áreas de gestión o de organización: la de construcción, que cuenta con ingenieros y arquitectos (alrededor de 20 personas) que trabajan en el desarrollo de todo lo que queda; un área de ventas y un área de administración.

Cuando se le pregunta sobre esto al presidente municipal, Aarón Irízar, contesta entusiasmado por el proyecto. No le parece mal que tengan su propio sistema de gestión municipal. De hecho, él vive actualmente en Los Álamos y posee un terreno en La Primavera, donde espera trasladarse en el futuro.

Las normas de convivencia están recogidas en reglamentos de cada uno de los barrios y son votadas por sus habitantes. En ellas hay reglas como la velocidad a la que se puede circular, la obligatoriedad de separar la basura para que pueda ser reciclada, la prohibición de usar armas de fuego o de consumir drogas, las funciones del área de mantenimiento, las cuotas que hay que pagar o las multas que se han de pagar en caso de que se incumplan todas estas normas de convivencia.

La mayor parte de los habitantes de La Primavera son matrimonios jóvenes con hijos pequeños y en los que sólo trabaja fuera de casa el hombre, aunque también hay algunos matrimonios mayores que piensan en este lugar como el ideal para el retiro. Coppel quiere que la población se diversifique en edad, en sexo, en nivel socieconómico, porque así son las ciudades reales. La mayor parte de las familias que viven aquí llegan buscando el mismo sueño que Coppel. “Un estilo de vida completamente diferente al que nunca hubiera imaginado en Culiacán”, dice la sra. Nancy, de 38 años, casada, con tres hijos pequeños, cuyo marido tiene una empresa de transportes refrigerados para la exportación de verdura y legumbres. Igual opina la sra. Ofelia, de 60 años, casada con un médico rural, preocupada por ofrecer bienestar a dos hijas que todavía le quedan solteras. “Es un lugar hermoso, tranquilo, seguro”, comenta.

La Primavera no necesita promoción externa, no tiene área de marketing o publicidad, ni siquiera página web. El área de ventas, que cuenta con alrededor de cinco personas, no busca al cliente, sólo espera a que éste llegue. Trabajan 365 días al año y no reciben comisiones por las ventas. Aquí no importa la cantidad de ventas ni lo rápido que lo hagas, importa que vendas los lotes a las personas adecuadas.

El área de administración es un verdadero ayuntamiento. Los habitantes de La Primavera pagan una cuota de mantenimiento con la que se gestionan todos los servicios de la ciudad. El abastecimiento de agua, la gestión de aguas residuales, la recogida de basuras, la jardinería, la seguridad, el alumbrado, la telefonía, todo es autónomo. Incluso está previsto el transporte público. Del área de administración dependen casi 200 empleados, todos contratados directamente por La Primavera. Muchos de los que se encargan de la jardinería son campesinos que solían trabajar en estas tierras.

De esos 200 empleados, alrededor de 60 se dedican a velar por la seguridad. Sentirse seguro es especialmente importante en un lugar como Culiacán, tristemente conocido por la violencia del narco. La Primavera quiere aislarse de la violencia y la inseguridad, y parte del sueño de Coppel es demostrarle al mundo que en Culiacán se puede vivir de una manera segura. Sin embargo, Antonio González, jefe del área de administración, reconoce que La Primavera no puede evitar males mayores. “Yo a todo el mundo que llega les digo que no estamos exentos de que nos pase cualquier cosa, sobre todo que para los que vienen y matan y secuestran nosotros no tenemos protección. Nosotros no quisiésemos que La Primavera fuese una privada que para entrar tuvieses que mostrar cincuenta papeles o que fuese como una cárcel. Aquí la principal seguridad es que la gente sabe quiénes son sus vecinos. El ambiente es un ambiente elegido”.

Parte del sueño de Coppel es que los habitantes de La Primavera se sientan identificados con el lugar, echen raíces, entierren a sus muertos aquí. Los barrios tienen nombres de santos, elegidos porque son nombres de personas de la familia Coppel, como san Luis, san Agustín o san Anselmo y la idea es que en cada barrio haya una placa con la imagen del santo y una inscripción con alguna máxima religiosa o moral.
La religión es un elemento muy presente en La Primavera. La iglesia es un elemento fundamental en esta ciudad soñada. Todavía no está construida, pero el lugar que ha elegido para ubicarla es uno de los más importantes de La Primavera. Está en la entrada principal, en alto, y puede ser vista desde cualquier lugar del desarrollo y desde fuera. Para su diseño Coppel está asesorándose con varios expertos, pero algo tiene claro. En el altar mayor habrá una gran vidriera, iluminada 24 horas, que sea el emblema del lugar. Tendrá una sagrada familia, una imagen que refuerce la idea de armonía, de convivencia, de unión entre las personas. La capacidad de la iglesia será de 500 personas, y será de acceso libre para la gente de fuera de la ciudad, al igual que la zona comercial. Los barrios contarán también con pequeñas capillas donde podrán celebrarse oficios religiosos cotidianos. El único colegio del desarrollo sea gestionado por los Legionarios de Cristo, una de las órdenes religiosas más ortodoxas. Preguntado por la posibilidad de que se instalen aquí familias con otras religiones, Enrique Coppel comenta que es una opción que no había contemplado. “Aquí todos somos católicos. No hay ninguna prohibición para poner escuelas o templos de otras religiones, sólo que como yo soy católico no pienso donar terrenos ni edificios”.

Una mirada más a fondo
La Primavera puede verse como el sueño de una persona noble, como una ciudad ideal, o como una oportunidad de negocio en un momento en el que en México el desarrollo inmobiliario está en pleno boom. Pero todavía cabe una mirada más. Una mirada más a fondo. Una mirada que va al mismo concepto de ciudad.

La intención de Coppel es promover una cultura de la tolerancia, de vivir seguros, respetando a los vecinos. Es un sentimiento muy noble. Pero lo cierto es que La Primavera es un sueño al que no todo el mundo tiene acceso. Los trabajadores que se encargan del mantenimiento no tienen posibilidad de vivir aquí, y muchos de ellos seguro comparten el espíritu de armonía que empuja a Coppel. No hay previstas viviendas pequeñas para personas de menos recursos, es un proyecto bienintencionado que no deja de ser elitista, alejado de la realidad de la mayor parte de los habitantes de Culiacán, donde el ingreso medio es de 5000 pesos al mes y cuya actividad principal sigue siendo la agricultura.

Culiacán es la capital del Estado de Sinaloa. Tiene alrededor de 750.000 habitantes y la mayor parte de su población es menor de 15 años, con predominio de población urbana. Es, por tanto, un municipio en crecimiento. Aunque es un municipio con cerca de 500 años, explica su alcalde, el priísta Aarón Irízar, su mayor crecimiento se inicia a partir de 1948, cuando la Comisión Nacional de Aguas construyó el dique de La Primavera, “que generó más facilidad de riego y, por tanto, crecimiento económico gracias a la agricultura”. En esa época, Culiacán “no completaba los 50.000 habitantes y 50 años después tiene 750.000”. Es un municipio pulverizado. Cuenta con 1037 comunidades, pero la mayor parte de la población –el 80%- se concentra en 12 sindicaturas.

Dadas las características de ciudad autogestionada de La Primavera, cabría pensar en una futura independencia. Coppel no descarta luchar por ella, “sobre todo porque aquí se paga el impuesto predial mayor del municipio y sin embargo, todo se gestiona de manera privada, ninguno de sus beneficios llegan aquí”. Sería un precedente, la primera ciudad privada del país. “La Primavera es el desarrollo más grande que hay en Sinaloa”, explica el presidente municipal, “y seguramente, yo creo que no hay cinco desarrollos en la República mexicana de este tamaño y de esta calidad”. Irízar es un entusiasta de La Primavera y un admirador de Coppel.

El sueño de Coppel ha terminado siendo el sueño de mucha gente. Los que trabajan y los que viven en La Primavera, que le encuentran por la calle y le dicen que rezan por él para que pueda continuar cumpliendo su sueño porque es el sueño de todos. El mismo alcalde es contundente. “El proyecto de La Primavera es un proyecto muy visionario. Enrique lo soñó y Enrique lo está realizando y lo está haciendo muy bien. Yo soy un apasionado de este proyecto”.